Ausbaukostenzuschuss
Vom Vermieter gewährter Zuschuss für den Mieterausbau. In fast jedem Vertrag verhandelbar, und trotzdem oft vergessen.
52 Begriffe rund um Bürofläche, Gewerbemiete und Hamburger Marktrealität, verfasst aus Mietersicht, nicht aus Wikipedia kopiert.
Vom Vermieter gewährter Zuschuss für den Mieterausbau. In fast jedem Vertrag verhandelbar, und trotzdem oft vergessen.
workin.de bietet Euch ein umfangreiches Angebot aus Büroflächen, Untermietgelegenheiten und Co-Workingspaces. Dementsprechend sind die Laufzeiten, die Ihr bei uns findet, völlig unterschiedlich: monatlich kündbare Arbeitsplätze im Co-Workingspace, aber auch Festlaufzeiten von zehn Jahren für Euer eigenes Bürohaus. Gemeinsam finden wir das passende Produkt für Euch!
Cat A: Grundausbau durch Vermieter (Heizung, Sanitär, Boden, Decke, Beleuchtung). Cat B: Mieterspezifischer Ausbau (Trennwände, Küche, Verkabelung). In Hamburg meist Cat A vermietet, Cat B durch Mieter mit Vermieterzuschuss.
Mehrere Mitarbeitende teilen sich Schreibtische, mit einer Quote von 0,7 bis 0,9, je nach Zahl der Homeoffice-Tage (so rechnet unser Bürorechner).
Nachhaltigkeitskriterien, die Mieter zunehmend vom Gebäude verlangen: Zertifikat (z. B. DGNB), Energieausweis, Heizungsart. Vor der Besichtigung erfragen, nicht danach.
Englischer Begriff für den mieterspezifischen Innenausbau, also für das, was wir Mieterausbau nennen. Steht so in englischsprachigen Gewerbeverträgen.
Verhältnis zwischen Nettonutzfläche und vermietbarer Fläche. Eine schlecht geschnittene 800-m²-Fläche bringt oft weniger Mitarbeitende unter als 700 m² gut geschnitten.
Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln, gemeinsame Energieziele, Mülltrennung, Lieferantenstandards. In Neubauten oft schon Teil des Vertragsmusters.
Nein, denn im Vergleich zum privaten Immobilien-/Wohnungsmarkt gibt es in der gewerblichen Immobilienvermietung kaum Exklusivität. Insbesondere institutionelle Vermieter, aber auch Projektentwickler, Co-Working-Anbieter und private Vermieter sind daran interessiert, ihre Flächen schnellstmöglich im Interesse ihrer Anleger/Investoren und der damit zusammenhängenden Rendite zu vermieten. Die meisten Büroflächen in den Big7 werden somit von allen Beratern vermarktet. Wir angeln also alle im gleichen Teich. Den Unterschied machen die Qualität der Dienstleistung und die Sympathie.
Bürokonzept für Teams, die teils im Homeoffice arbeiten. Implikation für Fläche: weniger Schreibtische, mehr Begegnungsfläche, Phone Booths, Akustiklösungen.
Anreize des Vermieters bei Mietabschluss, mietfreie Monate, Ausbaukostenzuschuss, Möbelpaket, Parkplatz-Pauschale. In Hamburg fast immer verhandelbar, am ehesten bei längerer Laufzeit oder Leerstand im Haus.
Mietanpassung gekoppelt an Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Achtet auf Schwellenwert (z.B. 5%) und Kappung, sonst sind Sprünge wie 2022 (6,9 % laut Destatis) in einem Jahr möglich.
Schutz vor direkten Wettbewerbern im selben Haus. Gilt im selben Objekt auch ungeschrieben; eine ausdrückliche Klausel (oder ihr Ausschluss) schafft Klarheit. Für Anwaltskanzleien, Beratungen, Spezial-B2B wichtig.
Berechnung der vermietbaren Fläche nach Richtlinie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. In Hamburg Standard. Unterscheidet exklusiv genutzte Fläche (MF/G-1) und anteilige Gemeinschaftsflächen (MF/G-2).
Mietfreier Zeitraum zu Vertragsbeginn (1–6 Monate), oft als Ausgleich für Ausbauphase. Verhandelbar, gerade in B-Lagen.
Nein, die auf unserer Webseite angebotenen Flächen werden so vermietet wie Ihr es wünscht. Auf workin.de finden Bürosuchende voll ausgestattete Arbeitsplätze als All-Inclusive-Leistung, aber auch leere Büroetagen im Ist-Zustand. Neubau-Erstbezug mit einem Ausbau nach Mieterwunsch ist dabei natürlich ebenso möglich! Ihr habt darüber hinaus Fragen zur Bürosuche oder zur Vermietung von Büroflächen? Wir stehen Euch gern mit Rat und Tat zur Seite! Ruft uns an oder schreibt uns eine Nachricht!
Ein Nachmieter übernimmt den bestehenden Vertrag; braucht die Zustimmung des Vermieters. Anders als bei der Untermiete endet die eigene Haftung mit dem Eintritt.
In Hamburg nach unseren Vertragsdaten üblich 3,80–5,20 €/m² netto monatlich. Umfasst Heizung, Strom für Allgemeinflächen, Reinigung, Hausmeister, Müll, Versicherung. Achtet auf Abrechnungsverfahren und Kappung.
Kaltmiete ohne Nebenkosten und Heizkosten. Bezugsgröße für Verhandlungen und Marktvergleiche. Bruttomiete = Netto + NK + ggf. MwSt.
Vertragliches Recht des Mieters auf Verlängerung oder Erweiterung. Erweiterungsoption auf Nachbarflächen wertvoll für Wachstumsteams.
Mieter zahlt keine Maklerprovision. Bei workin. in den allermeisten Mandaten der Fall, unser Honorar zahlt der Vermieter (drei Bruttomonatsmieten bei Laufzeiten bis 9,9 Jahre, darüber vier). Bei den seltenen courtagepflichtigen Flächen kommunizieren wir das vor der ersten Besichtigung.
Vertragliches Recht des Mieters, vorzeitig zu kündigen, z.B. bei Eigentümerwechsel, Insolvenz, M&A. Sehr wichtig bei langen Laufzeiten.
Vorab vertraglich fest vereinbarte Mietsteigerungen zu festen Zeitpunkten. Alternative zur Indexmiete. Planbarer als ein Index; ob sie günstiger oder teurer ausfällt, entscheidet die Inflation der Laufzeit.
Englisch für Mieterberatung. Der Berater arbeitet für das suchende Unternehmen, nicht für den Vermieter. workin. arbeitet in der Regel so; wo wir ein Vermarktungsmandat haben, sagen wir es vorher.
Vollkosten pro m² inkl. Miete, Nebenkosten, Ausbau-Amortisation, Möbel, IT, Reinigung. Realistische Vergleichsgröße zwischen Flächen.
Vermietung an Dritte durch den Mieter. Bedarf Vermieter-Zustimmung. Lösung für temporäre Flächenüberhänge.
Co-Working und ein eigenes Büro sind zwei völlig unterschiedliche Dinge. Während Ihr Euch für Eure eigenen Räume um Dinge wie einen Stromanbieter, das Wasser für die Kollegen, Kaffee und Möbel kümmern müsst, bekommt Ihr in einem Co-Workingspace für gewöhnlich ein All-inclusive-Angebot. Ihr bucht dementsprechend die Anzahl an Arbeitsplätzen, die Ihr benötigt, im Openspace oder in einem eigenen, abgetrennten Büro, und müsst Euch dafür um nichts mehr kümmern. Ihr bedient Euch am Wasser, zieht Euch einen Kaffee und habt eine schnelle Internetleitung. Außerdem müsst Ihr keine Konferenzräume oder Toiletten dauerhaft vorhalten und bezahlen, sondern nutzt solche Dinge dann, wenn Ihr sie braucht.
Die in unseren Inseraten ausgewiesene Miete versteht sich in der Regel nettokalt zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung und der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Miete beinhaltet für gewöhnlich einen Ausbau nach Euren Anforderungen und Bedürfnissen (meist wird hier vorab ein Standard vom Vermieter definiert) bei einer Mietvertragslaufzeit von mindestens fünf Jahren. Bei kürzeren Laufzeiten ist der Umbau und die daraus resultierende Miete individuell mit dem Vermieter zu verhandeln. Wir helfen Euch dabei selbstverständlich! Die Miete für Co-Workingspaces beinhaltet i.d.R. möblierte Arbeitsplätze inkl. unterschiedlichster Services wie Reinigung, Getränke, Internet etc.
Co-Working ist ein Trend… dachte man eine Weile! Nix da! Mittlerweile haben sich einige Co-Working-Locations in Deutschland und weltweit angesiedelt und bieten die Möglichkeit einen Arbeitsplatz, Büroräume oder sogar ganze Etagen all-inclusive mit flexiblen Vertragslaufzeiten anzumieten. In einem Co-Working-Space findet Ihr also Euren neuen Arbeitsplatz, wenn Ihr nicht langfristig planen könnt, Flexibilität benötigt oder gerade sukzessive wachst und nicht abschätzen könnt wie lange der Platz ausreicht.
Ganz einfach: Mietet Ihr eine Bürofläche, handelt es sich dabei um ein eigenes, in sich geschlossenes Büro mit eigener Zugangstür, diversen Büroräumen, eigenen Toiletten, einer Küche und meist dem einen oder anderen Besprechungsraum. Ein Büroraum hingegen ist reine Arbeitsfläche für Euch und Eure Schreibtische. Ihr teilt Euch in diesem Fall sogenannte “Allgemeinflächen” (Toiletten, Küche oder Konferenzräume) meist mit anderen Mietern des Spaces oder der Bürogemeinschaft.
Zugegeben, unsere Beratungsdienstleistung ähnelt der eines Maklers schon sehr. Unser Team von Immobilienberatern hat in der Vergangenheit viele Jahre bei klassischen Maklern gearbeitet. Gemeinsam sind wir gestartet, um die Immobilienbranche Stück für Stück zu digitalisieren und die intuitivste Büroflächensuche in Hamburg zu schaffen. Wir bieten einen umfangreichen Überblick über die verfügbaren Optionen in Hamburg mit Bildern, die tatsächlich aus den vakanten Büroflächen stammen, Videos, die einen realen Eindruck vermitteln, Visualisierungen, die echte Gegebenheiten widerspiegeln, und virtuellen Rundgängen, die sich anfühlen, als stünde man selbst in den Räumen. Darüber hinaus steht Euch unser Beraterteam selbstverständlich jederzeit für einen Besichtigungstermin live vor Ort sowie mit Rat und Tat zur Seite.
Die Durchschnittsmiete ist nicht etwa die Miete aller derzeit angebotenen Büroflächen im Schnitt, sondern viel Mehr der Mittelwert aus in einem zurückliegenden definierten Zeitraum geschlossener Mietvertragskonditionen. Hierbei wird jedoch nicht verglichen, welche Qualität die jeweiligen Büroflächen bei einer Anmietung hatten oder welche Incentives gewährt wurden. So kann es passieren, dass die Durchschnittsmiete höher liegt, wenn im vergangenen Zeitraum mehr Neubauflächen angemietet wurden als Bestandsgebäude.
Jeder, der einmal auf der Suche nach einem neuen Büro war, hat den Begriff “Effektivmiete” schon einmal gehört. Aber was ist das eigentlich? Die Effektivmiete ist der Mietzins, den ein Mieter über die Festlaufzeit im Schnitt zahlt. Hierbei wird die die vertraglich vereinbarte Büromiete um gewährte Mietanreize (Incentives) reduziert. Das können mietfreie Zeiten, höhere Ausbauqualitäten, Umbaukostenzuschüsse uvm. sein. Je geringer der Leerstand (Vermietermarkt), desto “mickriger” fallen auch die vom Vermieter gewährten Incentives aus. Lediglich in sogenannten “Mietermärkten” neigen die Vermieter von Büroflächen dazu, Incentives zur Mietergewinnung einzuräumen, um ihre Immobilie so schmackhafter zu machen.
Die Nominalmiete ist die tatsächlich in einem Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter definierte Miethöhe. Die Effektivmiete ist diese Miete reduziert um die gewährten Incentives über die Gesamtlaufzeit.
Die Zusammenarbeit mit workin. ist für Euch in der Regel kostenlos: Wir werden vom Vermieter honoriert. Sollten wir einmal nicht vom Vermieter honoriert werden, erfahrt Ihr das direkt zu Beginn. Aber auch dafür finden wir eine Lösung.
Normalerweise möchte jeder Vermieter, unabhängig ob Bürofläche oder Arbeitsplatz im Co-Workingspace, eine Mietsicherheit haben. Die Kaution beträgt im Co-Working für gewöhnlich 3 Kaltmieten, bei einer eigenen Bürofläche meist drei Bruttomonatsmieten (Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung + MwSt x 3); eine gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraum gibt es im Gewerbe nicht. Bei Unternehmen mit mittlerer Bonität oder Firmen, die es noch nicht so lange gibt, kann die Kaution auch mal darüber liegen und erst mit regelmäßiger Mietzahlung reduziert werden.
Bürogebäude werden in Rastern geplant. Aber warum ist das wichtig? Weil das Achsraster zusammen mit der Raum- und Gebäudetiefe, der Größe der Fenster sowie der Deckenhöhe DER Indikator für die Flächenwirtschaftlichkeit einer Immobilie ist. Bestimmte Raumformen benötigten festgelegte Raummaße, die bei einem unwirtschaftlichen Achsmaß nicht umgesetzt werden können. Üblicherweise liegen die Achsen zwischen 1,20 m und 1,50 m. Als optimal gilt ein Achsmaß von 1,375 m.
Auf workin.de finden sich Büroflächen, Untermietgelegenheiten und Co-Workingspaces. Für Euch als potentiellen Vermieter bedeutet das: Ganz egal, ob Ihr als Eigentümer einer Immobilie Eure Büroflächen vermarkten, als Unternehmen Eure derzeitigen Räume teilweise oder vollständig untervermieten oder als Co-Workingspace-Anbieter Räume und Arbeitsplätze vermieten möchtet: Euer Inserat ist bei uns richtig, und das Beraterteam von workin. hilft und unterstützt Euch dabei, Euer Produkt ins perfekte Licht zu rücken.
Unsere Kunden und Geschäftspartner sind bunt gemischt und kommen aus allen Branchen. workin. ist Sparringspartner für Startups, die flexible Arbeitsplätze für ihr Wachstum benötigen, aber auch für die 50-köpfige Unternehmensberatung mit modernstem Bürokonzept oder für die Softwarebude mit 250 Mitarbeitenden auf der Suche nach einem Industrieloft. Genauso haben wir in der Vergangenheit bereits hanseatische Rechtsanwaltskanzleien mit 20 Partnern beraten, die in einem Kontorhaus inmitten der Hamburger City mieten möchte.
Die in unseren Inseraten ausgewiesene Flächen sind meist auf Grundlage der gif-Flächendefinition berechnet. Hier sind alle Verkehrs-, Technik- und Konstruktionsflächen abgezogen. Daraus ergibt sich dann die sogenannte MF-G. Beim Vergleich unterschiedlichster Angebote solltet Ihr darauf achten, dass sich die Büromiete auf die MF-G bezieht, ansonsten werden alle Nebenflächen sozusagen mit bezahlt. Denn: Früher war die Bruttogrundfläche (BGF) alltäglich, welche alle Konstruktionsflächen (Hauswände), Funktions- und Technikflächen (Unterverteilungen, Heizungstechnik), Verkehrsflächen (Fluchtwege, Treppenhäuser) und Haupt-/Nebennutzflächen beinhaltet. Zieht man von der BGF die Konstruktionsflächen ab, erhaltet Ihr die Nettogrundfläche (NGF). Die Nutzfläche hingegen umfasst die Bürofläche zuzüglich aller Nebenflächen, wie zum Beispiel Sanitärräume. Addiert man hier wiederum einige Verkehrsflächen (Flure, anteilige Eingangsbereiche etc.) hinzu, handelt es sich um die Mietfläche.
Wir hoffen nur gute! Wir selbst sind unsere härtesten Kritiker und bitten unsere Kunden um eine ehrliche Rezension. Wenn Ihr Euch selbst einen Eindruck verschaffen möchtet, findet Ihr einige Stimmen auf Google .
Wir treffen mit Euch als Vermieter eine klare Vereinbarung, wie und zu welchen Konditionen Eure Immobilie vermarktet wird. Dazu gehört auch die Honorierung unserer Dienstleistung. Ihr habt Interesse an einer Zusammenarbeit über workin.de? Lasst uns gerne auf einen Kaffee zusammenkommen! Ruft uns an oder schreibt uns unter hallo@workin.de .
Die Beratung und Vermittlung durch workin. erfolgt in der Regel nicht nur kostenlos, sie bringt auch echte Mehrwerte mit sich. Gemeinsam mit unseren Partnern sorgen wir dafür, dass sich die Bürosuche für Euch und Eure Kolleg*innen so unkompliziert wie möglich gestaltet. Durch ein Netzwerk zu Planern, Rechtsanwälten, Handwerkern, Architekten, 3D-Artists und Umzugsdienstleistern haben wir auf die meisten Fragen rund um ein neues Büro die passenden Antworten für Euch. Aber noch viel mehr: während die Vermittlung von Büroflächen bei den Hamburger Maklerhäusern lediglich ab einer Mietvertragslaufzeit von fünf Jahren provisionsfrei angeboten wird, ist dieser Satz bei uns nicht an Bedingungen geknüpft.
Ein Mietvertrag wird zwischen Euch als Mieter und dem jeweiligen Vermieter geschlossen. Wir bilden dabei das Bindeglied und bringen Euch und Vermieter zusammen. Selbstverständlich stehen wir Euch mit Rat und Tat zur Seite und verhandeln die bestmöglichen Konditionen, auch bei Fragen nach Vertragsschluss!
Der Großteil der Hamburger Vermieter arbeitet mit workin. zusammen: bei uns findet Ihr Büroflächenangebote institutioneller Eigentümer von Immobilien als Teil eines Fonds, Projektentwicklern, privaten Vermietern, Privatunternehmen und auch verschiedensten Co-Working-Anbietern.
Die Spezialisten von workin. verstehen es, Eure Immobilie ins rechte Licht zu rücken! Jeder kennt die Außenaufnahmen von Büroimmobilien auf den üblichen Immobilienportalen, doch werden nicht die Büroflächen im Inneren der Häuser vermietet?! Wir sorgen dafür, dass potenzielle Interessenten einen realen Eindruck von Euren Vakanzen gewinnen können: mit Innenaufnahmen, kurzen Videosequenzen, Visualisierungen und virtuellen Online-Rundgängen. Das spart Zeit UND Geld, für den Mieter UND für Euch. Besichtigungen, die man sich hätte sparen können, weil der Interessent vorab einen falschen Eindruck von den verfügbaren Räumen gewonnen hat, gehören dank workin. der Vergangenheit an. Darüber hinaus arbeiten wir mit Architekten, Steuerberatern, Rechtsanwälten, Bauunternehmen und Umzugsdienstleistern zusammen, die Euch und Eure Mieter bei Fragen unkompliziert und auf dem kurzen Dienstwege zur Verfügung stehen.
Untermietverträge haben in der Regel einen großen Vorteil: kürzere Laufzeiten! Während in Hamburg die meisten Hauptmietverträge mit einer Laufzeit von mindestens 5 Jahren geschlossen werden, besteht bei Untermietverträgen die Möglichkeit eine Restlaufzeit vom Hauptmieter zu übernehmen. Sitzt eine Firma also bereits drei Jahre in ihren Büroflächen, hat aber einen Mietvertrag über fünf Jahre abgeschlossen und möchte die Räume aus verschiedensten Gründen frühzeitig loswerden, besteht für Euch die Möglichkeit als Untermieter die Restlaufzeit von zwei Jahren zu übernehmen: Eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten!
Leerstand ist das kurzfristig verfügbare Flächenangebot innerhalb eines Büromarktes (Definition der Gesellschaft für Immobilienforschung, kurz gif), also die Summe der innerhalb der nächsten drei Monate fertiggestellten Bürohäusern, vakanten Büroetagen, Untervermietungsoptionen und für Eigennutzer zum Verkauf stehenden Büroflächen. Der Leerstand in der Hansestadt beträgt aktuell 7,2 % (workin. Marktbericht H1 2026). Wobei zu berücksichtigen ist, dass ein Großteil des Leerstands auf Gebäude entfällt, die energetisch nicht mehr up-to-date sind. Ein gesunder Büromarkt weist eine Leerstandsquote von etwa 7 % aus. Nur so ist es für Unternehmen barrierefrei möglich zu konsolidieren, expandieren und möglichst kompromisslos Büroflächen zu finden, die Euren Anforderungen an Workflows entsprechen.
Die Kündigungsfristen in Co-Workingspaces variieren zwischen vier Wochen und drei Monaten. Aber auch hier könnt Ihr feste Laufzeiten abschließen und Euch im Vornherein längere Zeit binden.
Die Zusammenarbeit mit workin. ist für Euch in der Regel kostenlos. Für die Vermittlung Eures neuen Büros werden wir in der Regel vom Vermieter, Co-Workingspace oder Untermietgeber honoriert. Natürlich gibt es auch Immobilien, insbesondere in gefragten Lagen wie der Hamburger Schanze oder St. Georg, bei denen wir nicht vom Eigentümer/Vermieter honoriert werden. In diesem Fall sprechen wir uns vorher in jedem Fall mit Euch ab. Grundsätzlich versuchen wir natürlich das bestmögliche Mietangebot für Euch zu verhandeln, als würden wir für uns selbst verhandeln. Versprochen.
Die Anpassung einer Bürofläche an Eure Bedürfnisse ist meist abhängig vom Umbauaufwand und der von Euch gewünschten Mietvertragslaufzeit. Eine Rohbaufläche wird in der Regel erst ab einer Vertragslaufzeit von mindestens 5 Jahren individuell für Euch hergerichtet. Die Entfernung von 1-2 Wänden hingegen ist meist auch bei kürzeren Laufzeiten realisierbar.
workin. bietet Euch derzeit eine vollumfängliche Übersicht an Büroflächen, Untermietmöglichkeiten und Co-Workingspaces in der Hansestadt Hamburg. Co-Workingspaces könnt Ihr darüber hinaus in den sogenannten “Big 7” (Berlin, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) recherchieren und über workin. anmieten.
Schickt uns den Absatz aus Eurem Vertrag. Antwort innerhalb von 24 Std. (werktags).
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