Mietvertrags-Checkliste: 12 Klauseln, die Ihr kennen solltet
Stand: Juli 2026 · Rechtslage nach BEG IV
Von Jan von Urff · veröffentlicht am 22.07.2026 · aktualisiert am 21.09.2026
Gewerbemietverträge sind Verhandlungssache, fast nichts ist gesetzlich gedeckelt, fast alles Klauselwerk. Diese zwölf Punkte entscheiden über Wirtschaftlichkeit, Flexibilität und Risiko.
Welche Klauseln sind im Gewerbemietvertrag entscheidend?
Gewerbemietverträge sind kaum gesetzlich gedeckelt, entscheidend sind u.a. unsere zwölf Klauseln. Darunter Schriftform, Indexierung, Betriebskosten, Instandhaltung, Rückbau, Untermiete, Konkurrenzschutz und Verlängerungsoptionen. Jede davon ist verhandelbar und wirkt sich direkt auf Kosten, Flexibilität und Risiko des Mieters aus.
Laufzeit & Form
- 1 · Laufzeit & Verlängerungsoption: Festlaufzeit gegen eine einseitige Option des Mieters abwägen, die Option ist ein einseitiges Recht und somit für Euch nur von Vorteil.
- 2 · Textform statt Schriftform: Seit dem 1.1.2025 genügt für Gewerbemietverträge über ein Jahr die Textform (§§ 578, 550, 126b BGB). E-Mail oder PDF reicht in der Theorie, und trotzdem werden 99,9 % der Büromietverträge in Hamburg im Original unterschrieben. Seit Januar 2026 gilt das auch für Bestandsverträge.
- 3 · Nachträge dokumentieren: Auch in Textform gilt: Jede Änderung an Fläche, Miete oder Laufzeit gehört festgehalten, sonst streiten später zwei Erinnerungen.
Was die Miete wirklich kostet
- 4 · Indexmiete: Die Kopplung an den Verbraucherpreisindex ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig, üblich ist eine mieterseitige Bindung von mindestens zehn Jahren. Schwellenwerte (Anpassung z. B. erst ab X % Indexänderung) oder Aussetzungen sind verhandelbar.
- 5 · AGB-Kontrolle: Formularmäßige Indexklauseln unterliegen laut BGH der vollen AGB-Kontrolle, unklar formulierte Klauseln können unwirksam sein und Rückforderungen auslösen.
- 6 · Staffelmiete: Im Gewerbe frei vereinbar, planbarer als ein Index und in Hochinflationsjahren oft die günstigere Wahl.
- 7 · Betriebskosten: Im Gewerbe weitgehend frei umlegbar, oft inklusive Verwaltungskosten, die Umlageliste Punkt für Punkt lesen und deckeln, was geht.
Rein, und wieder raus
- 8 · Schönheitsreparaturen: Starre Fristenpläne machen die Klausel auch im Gewerbe unwirksam (BGH, Urt. v. 8.10.2008. XII ZR 84/06). Ohne wirksame Klausel gilt: Rückgabe besenrein.
- 9 · Rückbau von Einbauten: Ohne Regelung droht bei Auszug die vollständige Rückbaupflicht (§ 546 BGB), bei hochwertigem Ausbau ein wirtschaftliches Risiko. Den Verbleib der Einbauten vertraglich klären.
- 10 · Mietsicherheit: Die Wohnraum-Deckelung auf drei Monatsmieten gilt im Gewerbe nicht. Höhe und Form (Barkaution, Bürgschaft) sind frei verhandelbar. In Hamburg sind es meist drei Warmmieten zzgl. USt. oder mehr.
Schutzklauseln
- 11 · Untervermietung: Ohne Erlaubnis keine Überlassung an Dritte (§ 540 BGB); verweigert der Vermieter ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten, entsteht ein Sonderkündigungsrecht. Wachsende Teams verhandeln sich ein Untervermietungsrecht aktiv hinein.
- 12 · Konkurrenzschutz: Besteht im selben Objekt nach ständiger Rechtsprechung auch ungeschrieben, eine ausdrückliche Regelung (oder ihr bewusster Ausschluss) schafft Klarheit.
Hamburg-Bezug: Die Spitzenmieten sind zum Jahresende 2025 um 14 % gesprungen. Wer einen Indexvertrag aus den Vorjahren hat, sollte Klausel und Basisindex jetzt prüfen, bevor die nächste Anpassung kommt.